Entérese de cómo proteger su local comercial al momento de alquilarlo

Un contrato no es una camisa de fuerza. Esos documentos estándar, “recorta y pega”, donde solo se cambiaba el nombre de los involucrados, ya están caducos, porque las nuevas dinámicas de mundo del arrendamiento así lo exigen. Cada cliente puede y debe solicitar que las cláusulas estén adaptadas a sus requerimientos y a las condiciones específicas de su inmueble.

Humberto Millán Chirinos, especialista en Derecho Civil, explica que la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ajusta las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, a través de 10 Capítulos, 44 artículos, seis Disposiciones Transitorias, dos Disposiciones Derogatorias y una Disposición final.

Asegura además que conocer los tipos de prórrogas estipuladas en la Ley es la clave para alquilar un local comercial de manera confiable, sobre todo en estos tiempos, que los cánones de arrendamiento se devalúan rápidamente. “Cuando se hacen contratos estándar, donde no se le consulta al arrendador que tipo de prórroga prefiere, usualmente el dueño del local pierde el control sobre cómo parar las prórrogas automáticas y renegociar el canon de arrendamiento”.

El experto comenta que existen dos tipos de prórrogas: contractual y legal. La prórroga contractual es la que se establece dentro del contrato y puede ser fija o renovarse automáticamente. El tiempo usualmente elegido de un contrato es por seis meses. Si se estipula ‘prorrogable por seis meses más’, quiere decir que el plazo se repite solo una vez. Pero si el contrato dice ‘seis meses prorrogables’ quiere decir que el aplazamiento del contrato será automático, si las partes no notifican lo contrario.

“El arrendador tiene que saber cómo detener las prórrogas cuando son automáticas. Esto puede hacerlo a través de una notificación judicial auténtica, ante un tribunal de municipio. Este tribunal se traslada al local y notifica que el arrendatario no quiere seguir renovando y al finalizar el contrato comienza a correr la prorroga legal”, detalla Millán.

La prórroga legal se calcula dependiendo del tiempo que tiene en el inmueble y va de seis meses a tres años, para los inquilinos con más de 10 años de contrato. “La notificación también puede hacerse con un notario público o mediante un telegrama con acuse de recibo, pero eso ya no se estila tanto”, comenta el jurista.

De forma auténtica quiere decir que un organismo público hace constar que se hizo la notificación, advierte Millán y apunta que esta es “la única forma de tener pruebas para abrir un juicio si no se entrega el inmueble en el tiempo estipulado”.

¿Por qué solicitar un desalojo?

“La gente no sabe cuales son las causales para solicitar el desalojo de un inmueble comercial”, asegura el abogado y enumera los motivos estipulados en la Ley: “la insolvencia o falta de pago, el cambio de uso del inmueble, el sub arrendamiento, que debe estar estipulado en el contrato; el deterioro del local y la necesidad comprobada por parte del arrendador de usar el inmueble, hacer remodelación o reparación”.

La intención de la notificación auténtica es probar que ya no se quiere mantener una relación arrendaticia y darle al arrendatario su prórroga legal. “El arrendador no debería confiar en que la inmobiliaria lleve la parte legal del negocio y contratar a un experto que sepa crear condiciones particulares para cada caso, que se redacte un documento donde el arrendador tenga la posibilidad de poner sus condiciones”, comenta Millán y cita un ejemplo.

“En los locales que requieren una inversión muy alta para su funcionamiento, al inquilino no le conviene un contrato de seis meses, entonces se puede elaborar uno por tres o cinco años, pero sin prórroga contractual, para que unos meses antes de culminar, las partes interesadas tengan la posibilidad de renegociar el contrato”.

Antes era más natural hacer contratos largos, pero ahora las empresas están dolarizando el canon y eso no es lo ideal, aconseja el especialista y específica que lo ideal es hacer contratos más cortos y con una prórroga contractual periódica, de lapsos mínimos, para poder ajustar el canon de arrendamiento en un nuevo contrato. Los gastos y honorarios legales le corresponden al arrendatario y al renovar se le hace un ajuste al canon y al depósito, por lo cual el inquilino debe depositar la diferencia del pago.

El procedimiento de desalojo está contemplado en la ley y debe hacerse ante los tribunales de jurisdicción civil a través de dos audiencias, una preliminar y otra de juicio. Luego de introducir la demanda, el tribunal fija una audiencia preliminar, donde las partes acuden para exponer sus alegatos y dirimir sus controversias, de allí pasan a un periodo para que cada parte evacue sus pruebas, luego van a una audiencia de juicio, donde se evacuan las pruebas y los testigos, y posteriormente el juez toma una decisión y de inmediato ordena el desalojo, si ese fuera el caso. La parte afectada tiene el derecho a apelar a un tribunal superior por los alegatos que considere convenientes.

Contactos:

Abogado Humberto Millán Chirinos. Gerente Ejecutivo del Estudio Jurídico THEMIS. Teléfonos: 0414-708.69.99 / 0261-743.99.29

Redacción: Reyna Carreño Miranda
Fotografía: Archivo