¿Qué hacer con los morosos en los condominios?

Las carteleras de pago de las cuotas de condominio son como un termómetro que mide la conflictividad en apartamentos y conjuntos residenciales. A medida que aumenta las tachuelas rojas en el marcador, también escalan los desencuentros entre vecinos; muchas veces se opta por medidas coercitivas para presionar al pago de las deudas, pero estas suelen terminar en insultos, conatos de violencia y anarquía, entonces ¿cuál es la solución?

Antes que todo es preciso apuntar que no todo los morosos son iguales, ya que hay personas que dejan de cancelar las cuotas de condominio por circunstancias sobrevenidas como desempleo o enfermedad, mientras que por otra parte existen los llamados morosos “en rebeldía” que viven en constante desacuerdo con la directiva usan el impago de las mensualidades como arma de protesta.

Menos gente y más problemas

Para Elías Santana, director ejecutivo de MiCondominio.com –una ONG que presta asesoría legal y estimula la gobernabilidad residencial mediante talleres de formación– no existe una solución única, sino que es un problema que debe abordarse en sus distintas fases para evitar llegar a escenarios extremos.

Según las estadísticas de MiCondominio.com este tipo de conflictos han venido escalando desde 2014, pero han tendido a acentuarse en los últimos años producto de la hiperinflación que encarece los costos de mantenimiento de los bienes comunes como iluminación, ascensores, bombas de agua, aseo urbano y personal de conserjería.

Otro elemento que ha complicado aún más las cosas es la migración masiva de personas, que ha incidido en una drástica caída en la densidad de ocupación de edificios y conjuntos cerrados, abriendo las puertas a nuevos dilemas, ya que algunos dueños que no están en el país y no dejan a un responsable al frente de sus propiedad, simplemente no están interesados en pagar camiones de agua o reparaciones de servicios que no están consumiendo.

Soluciones creativas

“Recomendamos demandar y también proponemos salidas más creativas, según el caso”, explica Santana, al acotar que muchos de estos casos terminan en graves conflictos.

Cuando se trata de problemas coyunturales como una bomba o ascensor dañado, las rifas o verbenas pueden ayudar a recaudar los fondos sin recurrir necesariamente a las cuotas especiales.

Los edificios que tienen superficies grandes con vista a calles o autopistas principales pueden rentar estas áreas para vallas publicitarias y parte de los costos de mantenimiento se pueden cubrir estableciendo alianzas con empresas de reciclaje y colocando receptáculos para que la comunidad deposite sus latas, botellas de vidrio o plástico, tal como ocurre en la Ciudadela Faría.

Todo por lo legal

Con demasiada frecuencia las asambleas de condominio para tratar el tema de la morosidad termina con el respaldo mayoritario a aplicar medidas de coacción como la suspensión del servicio de agua, decodificación de llaves de entrada y ascensor o negar el acceso al cuarto de la basura, pero estas situaciones acarrean problemas mayores ya que limitan derechos consagrados en la Constitución.

Juristas como Reinaldo Silva y Gilberto Reyes, especialistas en derecho civil, recomiendan acudir a la vía jurisdiccional para hacer efectivo el cobro de deudas de condominio, pero esto debe hacerse cuidando las formalidades del proceso para garantizar un resultado efectivo.

El primer paso es convocar a una asamblea de propietarios para tratar el tema de las personas morosas en cuotas de condominio, cuotas extras y otros deberes incumplidos. Ahí se deberá autorizar a la Junta de Condominio a otorgar poder a un a bogado para representar a la comunidad ante un tribunal competente y el acta de dicha asamblea deberá ser debidamente registrada para que se pueda proceder legalmente.

Bases jurídicas

El artículo 12 de la Ley de propiedad Horizontal establece que “los propietarios de los apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes”, mientras que el artículo 13 indica que la obligación del propietario de un apartamento por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento. Esto quiere decir que se puede demandar colocando al apartamento como garantía de pago.

El Código Civil venezolano también establece en su artículo 1.264, que “el deudor es responsable de daños y perjuicios”; el artículo 1.271 indica que “el deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución”.

Silva explica que los recibos de condominio no pagados, constituyen Títulos Ejecutivos, por lo tanto son documentos suficientes y autónomos para demandar a la persona morosa y se podrá solicitar al juez una medida de Embargo de los bienes del demandado o incluso, solicitar una medida de Prohibición de Enajenar o Gravar el apartamento del deudor.

“Este tipo de juicios seguro lo pierde el moroso, quien además de la deuda, deberá cancelar las costas y costos procesales que se causen en el juicio, incluyendo los honorarios de abogados; de igual forma el Tribunal ordenara ajustar la deuda a la inflación, o sea, la corrección monetaria o indexación del monto de la deuda; es decir, que el moroso sino cancela el condominio normal deberá pagar una suma exorbitante”, precisa el jurista, al subrayar que la prohibición de enajenar y gravar impide hipotecar o vender el apartamento hasta cancelar la deuda ya que dicho bien funge como garantía de pago.

Redacción: Luis Ricardo Pérez P.

Fotografía: Archivo