Nuevas ordenanzas buscan elevar a 5 de Julio, de “cementerio comercial” a «zona rosa»
La reingeniería del progreso en Maracaibo ha llevado a funcionarios municipales, comerciantes e inversionistas a convertirse en verdaderos “aprendices de brujo”.
Juntos, combinan recursos, propuestas y conocimientos en un enorme caldero legislativo, mientras invocan sus poderes políticos y económicos en un conjuro de alquimia fiscal, para transformar en oro el pesado lastre que la recesión ha impuesto sobre el bulevar 5 de Julio, el principal eje urbano de la ciudad.
Ada Raffalli, presidenta de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo del Concejo Municipal de Maracaibo, cuenta que desde hace tiempo vienen trabajando junto a la Cámara de Comercio, en un proyecto de ciudad que ha dado origen a tres ordenanzas municipales, que buscan rehabilitar la calle 77 como músculo financiero de la capital zuliana.
La concejal explica que un estudio ordenado por el cabildo determinó que el una vez pujante corredor vial, había comenzado a decaer desde el punto de vista urbanístico, hasta convertirse en un “cementerio de locales comerciales”.
Esto llevó en 2014 a aprobar la Ordenanza de Incentivos Fiscales de 5 de Julio, para promover la inversión en un área que va desde la intersección con la avenida El Milagro hasta el Cuartel Libertador.
Esteroides para la inversión
“Todos los propietarios, arrendatarios y usufructuarios de parcelas, terrenos o edificaciones ubicadas en esa poligonal, que procedan a la construcción y desarrollo de nuevos centros comerciales, equipamientos urbanos, intervenciones o remodelaciones, gozarán de rebajas en el pago de impuestos municipales” explica la especialista en urbanismo.
Las construcciones tendrán rebajas del 50% en el impuesto de inmuebles urbanos, 35% en el impuesto a las actividades económicas, y los negocios que se vayan a desarrollar en dichas edificaciones tendrán 50% de descuento en todas las tasas administrativas que genere la permisología de la edificación a emprender.
Raffalli detalla que esas rebajas aplican para nuevas edificaciones, construcciones de nuevos centros comerciales, equipamientos urbanos de edificaciones y estacionamientos, ya que se detectó que este último, es uno de los eslabones más débiles de la cadena comercial en 5 de Julio, por cuanto su ausencia desincentiva la presencia de consumidores.
Los aportes en obras públicas también generarán rebajas. Si un inversionista o promotor construye o hace intervenciones en su frente, en pequeñas plazas, mantenimiento de parques o plazas del sector, se le descontará del impuesto a pagar. Esto también aplicará para donaciones a fundaciones que coadyuven con el desarrollo urbanístico del bulevar.
Dosis de refuerzo
El código orgánico tributario establece que los municipios solo pueden acordar rebajas fiscales por cuatro años y reacordarlas por cuatro más. En consecuencia, la presidenta de la comisión de arquitectura, explica que la municipalidad ha decidido asumir sacrificios fiscales para actuar como promotor del emprendimiento y por ello, la próxima semana entrará en vigencia la Ordenanza sobre Diseño Urbano de 5 de Julio.
“Con esta normativa que será aprobada en segunda discusión, estamos potenciando y facilitando áreas urbanas fundamentales de esa misma poligonal y estamos permitiendo por ejemplo que se construyan centros comerciales de hasta ocho pisos (antes el límite eran cuatro), además reorientamos el uso de 5 de Julio para convertirlo en un bulevar dedicado al disfrute y la recreación, con la construcción de cafés, restaurantes y grandes centros comerciales” expone la abogada.
Raffalli cuenta que en este nuevo contexto normativo se están enrolando ya varios promotores con proyectos como el Maximall, que estará ubicado en los terrenos de la antigua sede de tiendas Gina y será como la versión marabina del Tolón de Caracas.
También destacan desarrollos como Plaza 5 ubicado diagonal al Seniat, que contempla varios niveles de tiendas y cines; Terraza 77 en la avenida 3F; una intervención para oficinas y negocios en el edificio que pertenecía a Enelvén y otros proyectos como un hotel que construirán en las inmediaciones del edificio Las Laras, y otro centro comercial en la esquina de Bella Vista, antigua estación American Bar.
En un solo sentido
Un estudio efectuado entre la Fundación 5 de Julio, universidades privadas y especialistas en tráfico urbano, determinó que el mayor flujo vehicular de la zona va en sentido este-oeste, por eso el proyecto también contempla la transformación del tramo comprendido desde el área de Maximall hasta la Plaza de la República, en una vía unidireccional para vehículos y transporte público.
Este cambio, con el apoyo de las vías paralelas 76 y 78, se espera que facilite el tránsito y a la vez abrirá espacio físico para instalar una ciclovía y áreas de estacionamiento.
“La idea es convertir eso en un gran bulevar (como la Zona Rosa de Bogotá en Colombia), con mucha presencia de personas, que puedan desplazarse a través la ciclovía y donde proliferen los cafés al aire libre” ilustra Raffalli.
No hay tercero malo
El Concejo Municipal de Maracaibo también tiene lista la ordenanza de creación de la Zona 3, que reclasifica los espacios que van desde Plaza de la República hasta las calles 80, 81 y 82.
Esta zona que gana su nombre por la presencia de las avenidas 3Y, 3H, 3G, 3F y 3E, se caracteriza por el desarrollo orgánico de una área gourmet, que atraviesa las calles 76 (Las Laras), 77 (5 de Julio) y 78 (Dr. Portillo).
Este auge comercial comenzó a tomar fuerza en 2013 con la modificación de la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo, que permitió la presencia de restaurantes, cafés y pizzerías en espacios que antes eran de exclusivo uso residencial.
La concejal explica que la nueva legislación potenciará aún más este sector, al brindarle incentivos fiscales a los negocios que se instalen y ayudará a la consolidación arquitectónica de toda la zona, elevando el valor de las parcelas.
Por último la abogada defiende que todas estas nuevas regulaciones e incentivos están logrando un impacto positivo en la ciudad, a pesar de la recisión, atrayendo inversionistas con condiciones más favorables y variables urbanas que cambian el diseño de esta vía.
Poniendo orden
Daniela Fuenmayor, intendente de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), informa que a la par de las normativas que adelanta el ayuntamiento, su despacho trabaja en la reforma de la Ordenanza de Construcciones y Demoliciones la cual se encuentra desfasada.
La norma vigente estipula sanciones de apenas 30 unidades tributarias para violaciones de los códigos de edificación y demolición, lo cual a criterio de la funcionaria, no promueven el acatamiento ya que su impacto monetario es “mínimo”.
Fuenmayor precisa que la ordenanza de 5 de Julio próxima a entrar en vigencia contempla acciones para reducir a su mínima expresión los terrenos ociosos en el bulevar.
“Los propietarios tienen un año a partir de la notificación para decidir qué van a hacer con su parcela. Después de ese tiempo de verán obligados a pagarle un monto por la no explotación de esos espacios. No le vamos a invadir ni a expropiar, estamos en contra de eso, pero queremos motivar a que los propietarios utilicen los espacios ya sea como estacionamiento o que lo alquilen a otra parcela para que todo el bulevar funcione” puntualiza la intendente al afirmar que buscarán extender este tipo de regulación a toda la ciudad.
Redacción y Fotografía: Luis Ricardo Pérez P.
